楼市分化中回暖：北京成交量反弹
楼市分化中回暖：北京成交量反弹北京2月底带看量上涨 机构预测楼市即将复苏 中原地产研究中心统计数据显示 ，2月北京二手房网签量低于1月份 ，是最近24个月以来的新低。关于楼市分化中回暖：北京成交量反弹 ，爱知识小编带你详细的了解一下。
作 者丨孔海丽 唐韶葵
编 辑丨张伟贤
图 源丨图虫
3月的北京 ，风里面有了春暖的气息 ，楼市也有回暖的样子。
北京2月底带看量上涨
机构预测楼市即将复苏
中原地产研究中心统计数据显示 ，2月北京二手房网签量低于1月份 ，是最近24个月以来的新低。
中原地产首席分析师张大伟指出 ，2月成交数据低有客观原因 ，主要受到春节影响 ，但整体市场在2月底开始复苏 ，3月有望企稳回升。
据21世纪经济报道记者了解 ，虽然整体成交量和价格还未表现在数据当中 ，但2月底带看量已经出现上涨 ，二手房业主的预期亦有所抬升。对于后市的表现 ，多家机构预判相对一致 ，认为北京楼市将在3月及之后有所复苏。
北京楼市成交量的最低谷已经基本过去。
视觉中国
数据见底
2月北京楼市的成交表现仍然冷淡。
“2月北京二手房成交量较上年同期下降三成。”北京链家研究院院长高原表示 ，“交易量同比下降是因为上年同期防控严格 ，‘就地过年’人数较多 ，春节期间交易量显著偏高 ，今年春节交易量回归往年平均水平 ，基数原因导致同比降幅较大。”
环比也在下降。据中原地产研究中心监测 ，2月北京二手房住宅网签完成了8260套 ，整体低于1月份的11875套；新房方面 ，2月北京市场供应新建商品房住宅2595套 ，成交量1909套 ，供应和成交均有所回落。
中指研究院数据则显示 ，2月北京新建商品住宅成交规模环比下降超四成 ，同比下降超两成；新房供应方面 ，预售取证节奏放缓 ，2月北京新取证住宅项目5个 ，较上月减少3个。“春节期间 ，新房市场延续年末优惠措施 ，部分项目推出限量特价房源 ，但整体优惠力度有限 ，部分项目去化依然较难。”
“2月北京楼市处于暂停状态是受多重因素影响。”在张大伟看来 ，春节假期、防控要求等原因使得需求不高 ，但随着这些影响的减少 ，积压的需求在3月份有望释放。
张大伟表示 ，北京楼市在经历了2021年9-11月的快速调整后 ，市场已经在2021年12月开始 ，进入缓慢的见底企稳周期。
学区房作为高单价、高总价的特殊类别 ，往往也会对楼市的数据起到结构性影响 ，包括快速推升预期、拉动置换成交、拉高成交均价等。
2021年年初 ，北京楼市的升温正是受“学区房热”影响的典型表现 ，但今年2月 ，北京学区房数据比1月冷淡不少。
21世纪经济报道记者调研发现 ，北京西城区学区房在2021年12月份和2022年1月份出现了特殊的“小高峰”。2021年6月 ，因“多校划片”“教师轮岗”等政策 ，西城区学区房跌落塔尖 ，成交量于7月出现骤降 ，8-10月在谷底徘徊 ，12月开始 ，观望买家认为价格已经探到底部开始纷纷出手 ，导致成交量和成交价均出现上升。
2月 ，西城学区房成交量正常回落。记者从深耕西城学区房的经纪机构处得知 ，以知名的“顶尖学区”西城德胜片区为例 ，2月成交量环比下降约五成。
“一是春节假期的影响挺大的 ，节前和春节期间大家看房意愿不高 ，二是现在市场上的房源也不多。”该机构一位经纪人告诉记者 ，后续随着学区房传统热门季节来临 ，或许成交量会有改变。
二手房卖方预期提升
在海淀定慧寺和西城牛街都看过房子的刘先生开始感受到紧迫性 ，一个月前看的房子 ，已经涨了8万元 ，虽然相对于房子总价来说并不算高 ，但业主的态度已经坚定了不少。
21世纪经济报道记者从北京朝阳、海淀、西城、丰台四个区域的多位房产经纪人处也得知 ，2月末以来看房人群有明显增加 ，业主预期也有提高 ，将房价调涨的业主占比开始上升。
学区房的议价空间也在减少 ，成交低谷期100万-150万元的议价空间到2021年年底的时候已经缩窄到50万-100万元 ，2月份进一步收缩到了20万-50万元的区间。“由于业主们预期提高 ，市场上靠谱卖的房源不多了。”德胜片区一位经纪人表示。
中指研究院监测到 ，由于开年银行贷款额度充足、放款提速 ，且节前降息释放积极信号 ，2月末购房者看房热情较高。
一位不愿具名的机构分析人士对小阳春的到来表达了肯定态度 ，他表示 ，北京的成交量已经筑底企稳 ，3月本身就是传统的旺季 ，只不过今年可能没有往年那么“旺” ，但恢复态势一定会有。
判断3月北京楼市将有所复苏 ，张大伟还给出了以下三个原因：
首先 ，信贷发放异常的阶段已经过去。相比2021年三季度出现的房贷积压排队4-6个月的现象 ，随着信贷供应增加 ，当下北京购房者按揭贷款已经基本不用排队 ，1个月左右就可以放款 ，将释放之前积压的市场需求。
其次 ，2021年9-11月新房市场供应井喷的影响基本结束。2021年9-11月二手房成交量持续低迷除了信贷影响外 ，新建住宅供应井喷也是一个大原因 ，随着第一轮集中供地的房源已经基本入市 ，二手房市场需求有所恢复。
第三 ，北京作为调控较严的城市 ，从2017年以来 ，房价一直相对稳定 ，这种情况下 ，经过2021年9-11月低谷期的调整 ，部分二手房购房者认为房价已经调整到位 ，二手房购房者的入市将推动成交量的企稳。
“整体看 ，北京楼市成交量的最低谷已经基本过去 ，但作为最稳定的一线城市代表 ，大涨和大跌的可能性都不大。”张大伟补充说。
上海2月一二手房成交活跃
上海楼市走向某种程度上是一线城市楼市温度的风向标。
2022年开年至今 ，上海楼市的成交与租赁活跃度开始上升。原因包括：上海去年放宽引进人才落户政策；新经济带动的租赁需求爆发；市区动拆迁人群购买需求在郊区获得释放等等。
尽管2月份受集中供应和春节假期影响 ，供应与成交较1月出现下滑 ，但活跃度持续升温 ，是各大中介机构判断上海楼市小阳春将会如约而至的主要依据。
根据多家机构的统计数据 ，上海春节后楼市上扬呈现以下几个关键词：60平方米、200万元、郊区。
贝壳研究院数据显示 ，2月 ，上海二手房成交房源中 ，60平方米以下刚需房源成交占比较1月提高4.5个百分点 ，一居室房源成交占比提高3.3个百分点。上海中原地产监测 ，春节后上海市区房租小幅上涨。
亿翰智库研究总监于小雨透露 ，其最近跟踪观察了十多套二手房 ，春节后这些房源虽然挂牌价格涨跌不一 ，但活跃度明显变高了。
于小雨指出 ，信贷对楼市支持力度加强了；虽然上海一二手房按揭门槛没有降低 ，但是信贷额度放量 ，审批速度加快 ，二手房活跃之后一般会带来新房需求的上行。
上海中原地产市场分析师卢文曦发布的上海2月房价地图显示 ，2月楼市成交量是回落的 ，当月上海新建商品住宅成交面积80.9万平方米 ，环比减少37.5%。但多个区域的房价上涨明显 ，尤其是嘉定区。
“现在的上海像极了2015年的春节后 ，小阳春快来了。”于小雨指出。
小阳春就在不远处
据亿翰智库研究中心的观察 ，多数购房者正尝试卖掉手里的二手房去“打新”。新房有价格优势 ，且税费少 ，首付比例可控。
2022年上海首批集中供应已于2月公示 ，这一波供应将推出11812套房源 ，为当下楼市再次“补血”。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析 ，市区楼盘的供应有所增加 ，成交均价会有一定程度增长 ，但这种结构性增长属于合理范围之内。考虑到房地联动价并未松动 ，上海新房近年内价格将保持稳定。
但上海楼市已经开始弥漫升温气息 ，这波行情是从郊区与总价低的小户型开始的。
根据上海本土一家市占率较高的机构数据统计 ，截至2月27日 ，上海二手房成交1.2万套 ，环比下降19.3% ，但2月二手房主要中介挂牌均价为59095元/平方米 ，较1月上涨约0.4%。
这一轻微的价格涨幅背后 ，是郊区成交的变化。家住嘉定新城的王斌（化名）从2021年下半年开始关注置换型房源。今年春节上班后 ，他与中介交流之后发现 ，嘉定新城的房价涨了。年前一套400万元总价的两房电梯洋房 ，目前成交总价已经变成420万-430万元。
据嘉定新城一家中介业务员介绍 ，其2月初成交一套房子400万 ，到了2月底 ，同样面积、户型的房子 ，425万-430万元成交了。在他看来 ，嘉定新城房价大半年来呈现U型走势：2021年上半年房价上涨 ，去年底下行 ，今年2月底开始上扬。
“杨浦、虹口到这边买的人最多。”这名业务员指出 ，上海杨浦区、虹口区拿到动迁补偿的群众成为最近嘉定新城板块的主力购房群体。
由于上海多个中心区域的动拆迁补偿款采取分批次发放 ，动拆迁人群的购买也是分时段的。嘉定新城春节后这一波行情 ，有赖于外区置换人群的发力。
一个现象是 ，相比2021年下半年嘉定新城不少刚需房源总价有20万元左右的下调 ，春节后类似房源议价空间开始变小 ，房东与购房者的心理预期逐渐靠近。
而在市区成交量较活跃的杨浦区 ，二手房报价也出现明显上涨。以新外滩花苑为例 ，一名准买家发现 ，其关注的房源报价比2021年低位上涨了不少。
据部分中介人员透露 ，在嘉定新城核心区域 ，有的次新房房源报价接近8万元/平方米。卢文曦指出 ，嘉定区新增的产品选择性多 ，交易活跃度回升也正常。
此外 ，从2月成交居首的板块为临港新城可以看出 ，人才落户政策放宽与房地产信贷投放逐步修复之后 ，区域楼市成交有上涨的端倪。
2022年2月 ，临港新城新房以1641套新房成交量居全市之首 ，无论是成交套数、成交面积 ，均是排名第二的颛桥板块的两倍。与之相对应的是 ，位于上海郊环外的某楼盘成交量排名第一 ，也可佐证刚需购买力在这一轮行情中占据主要地位。
分析2月成交数据可见 ，成交均价2-3万/平方米的房源依然保持高位 ，单价2万/平方米以下房源占比上升明显；成交总价200万元以下的房源成交占比36% ，是自2021年7月以来成交最多的房源类型。
二手房租售价格上行
进一步分析上海第三方机构的二手房成交数据可见 ，楼市回暖信号已释放。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示 ，包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。
北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。2月首套、二套房贷利率均环比回调9个基点 ，为2019年以来单月下降的最大幅度。
实际上 ，上海二手房成交量在2021年11月、12月已经超越1.5万套的枯荣线。2月份春节过后 ，第一周 ，上海某主流中介机构的挂牌量仅有几百套 ，房源正被快速消耗；但第二周之后 ，房源挂牌量逐渐恢复正常；上海中原地产的一周报价指数 ，在年后开始反弹 ，2月最后一周超过50%的枯荣线。
另外 ，上海市中心房源租赁量价齐涨。上海中原地产卢文曦认为 ，春节后房屋租赁量价齐涨与上海去年放开人才落户政策有关。据中原地产城市租金指数显示 ，上海租金指数在过去一年涨幅超过10%。
一线城市楼市上涨始终存在管控压力。
分析师指出 ，二手房带动下的上海楼市小阳春能否如约而至 ，更多取决于信贷支持力度、房价上涨预期与供需平衡情况。此外 ，市场情绪也很重要 ，一方面新房热销释放出楼市回暖信号 ，另一方面 ，近期部分城市楼市微调政策提振信心。
在这些信号的传递下 ，购买冲动会增加 ，而且当下是传统的小阳春 ，固有的惯性思维也在发挥效用。
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